Dienstag, 26. Mai 2020

BGH: Zum werdenden Wohnungseigentümer nach Entstehen der Gemeinschaft

Urteil vom 14. Februar 2020 - Az. V ZR 159/19

Der BGH hatte sich im vorliegenden Fall mit einer wichtigen Frage auseinanderzusetzen, die bislang noch offen geblieben war: Kann auch der Erwerber von Wohnungseigentum vom teilenden Eigentümer werdender Wohnungseigentümer, obwohl der Kauf nach dem Entstehen der WEG im Rechtssinne erfolgt?

Die Parteien stritten sich um die Wirksamkeit eines von der Gemeinschaft gefassten Beschlusses. Das gemeinschaftliche Grundstück wurde von der vormaligen Alleineigentümerin, einer GmbH, in Wohnungs- und Teileigentum geteilt. Die einzelnen Einheiten verkaufte die GmbH an Interessenten. Die erste Käuferin wurde am 31. März 2016 ins Grundbuch eingetragen. Mit notariellem Kaufvertrag erwarb eine weitere Käuferin insgesamt sechs Einheiten. Am 2. August 2016 wurden entsprechende Auflassungsvormerkungen für die bereits errichteten zwei Wohnungen eingetragen. Den Kaufpreis beglich die Erwerberin am 22. August 2016. Am gleichen Tag wurde das Eigentum übertragen. Zu drei Wohnungseigentümerversammlungen im Jahr 2017 wurde die Erwerberin eingeladen, ihr Geschäftsführer sogar zum Verwalterbeirat bestellt. Von der Eigentümerversammlung am 09. November 2017 wurde der Geschäftsführer ausgeschlossen. Die Hausverwaltung begründete diesen Schritt damit, dass die Erwerberin noch nicht im Grundbuch eingetragen sei. In dieser Versammlung wurde sodann ein Beschluss gefasst, dass den Verwaltungsbeirat ermächtigte, einen Aufhebungsvertrag mit der bisherigen Verwalterin zu schließen, demzufolge das Amt sowie der Verwaltervertrag am 31. Dezember 2017 enden und wechselseitige Ansprüche ausgeschlossen werden sollten. Die Klägerinnen fochten diesen Beschluss mit der Begründung an, dem Geschäftsführer der einen Erwerberin sei zu Unrecht die Teilnahme sowie das Stimmrecht versagt worden. Das Amtsgericht sowie das Landgericht wiesen die Klage ab.

Das Berufungsgericht war dabei der Meinung, dass der Ausschluss von der Versammlung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, da die Erwerberin in diesem Zeitpunkt keine werdende Eigentümern gewesen ist. Sie sei als Zweiterwerberin zu behandeln, da der Kaufvertrag erst nach Eintragung der ersten Käuferin im Grundbuch erfolgte. Der BGH habe das Rechtsinstitut des werdenden Wohnungseigentümers auf diejenigen Erwerber ausgedehnt, deren Kaufvertrag vor Entstehung des Verbandes geschlossen wurde, die die gesicherte Erwerbsposition aber erst nach Invollzugsetzung des Verbandes erworben haben. Die hier entscheidende Frage, ob dies auch auf Erwerber anzuwenden ist, die nach Invollzugsetzung das Eigentum erwerben, habe der BGH aber offengelassen. Das Berufungsgericht war aber der Meinung, dass eine analoge Anwendung des WEG in diesem Fall aber mangels Regelungslücke nicht geboten sei.

Der BGH teilte diese Einschätzung nicht. Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setze nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Sie würden vielmehr für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer gelten. Mit den Grundsätzen der werdenden Eigentümergemeinschaft soll demnach dem Umstand gerecht werden, dass das WEG keine Vorschriften für die Gründungsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft und die gemeinschaftliche Verwaltung in dieser Zeit trifft. Daher entschieden die Bundesrichter, dass ein Ersterwerber auch dann die Rechtstellung als werdender Eigentümer mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dies geschieht unabhängig davon, ob der erste Käufer vor oder nach dem Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen wurde. Die entsprechende Regelungslücke, die die analoge Anwendung des WEG möglich macht, sehen die Bundesrichter in dem Umstand, dass das WEG „dem ‚Demokratisierungsinteresse‘ der Erwerber mit gesicherter Rechtsposition nicht Rechnung tragen.“ Die gemeinschaftliche Verwaltung der Wohnanlage müsse sinnvollerweise nicht allein dem Veräußerer überlassen werden, sondern in Mitwirkung mit den künftigen Eigentümern erfolgen.

Diese Regelungslücke schließe sich nach Ansicht des BGH auch nicht mit Eintragung des ersten Erwerbs im Grundbuch, da dem angesprochenen „Demokratisierungsinteresse“ nicht ausreichend Rechnung getragen wird. „Die übrigen Erwerber könnten im Gegensatz zu dem neu eingetragenen Erwerber nach wie vor mangels Eintragung in das Grundbuch und Erlangung der formellen Stellung als Wohnungseigentümer nicht, wie aber geboten, aus eigenem Recht an der Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnanlage mitwirken.“ Die Regelungslücke schließe sich demnach erst mit Eintragung des letzten Erwerbers im Grundbuch.

Dabei mache es auch keinen Unterschied, ob der Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der „Vermarktungsphase“ oder erst längere Zeit danach erfolgt. Die Bundesrichter hatten bislang erwogen, die Grundsätze des werdenden Eigentümers nur auf die Fälle zu beschränken, dass der teilende Eigentümer nach längerer Vorratshaltung Wohnungen verkauft. Aufgrund der Rechtssicherheit und -klarheit ließ der Senat diese Erwägung nun aber fallen: „Sie würde kaum sicher vorzunehmende Abgrenzungen erfordern. Insbesondere erlaubte eine Vermietung keinen Rückschluss auf eine Beendigung der Erwerbsbemühungen.“

Allerdings bleibt abzuwarten, wie lange diese Entscheidung Bestand haben wird, da die Regelungslücke zur werdenden Eigentümergemeinschaft durch die geplante WEG-Reform nunmehr geschlossen werden soll.